Faut-il choisir le dispositif Scellier libre ou intermédiaire ? Il est probablement impossible de répondre à cette question dans l’absolu. Mais voici quelques éléments de réflexion en se basant sur la situation servant d’illustration au billet sur le dispositif Scellier : un logement BBC de 40 m2, situé en zone A, acheté 200 000 € en l’état futur d’achèvement en 2011 et livré en 2013.
Avec un Scellier intermédiaire, le plafond de loyer est plus contraignant qu’avec un Scellier libre et les ressources du locataire sont plafonnées. Tout cela est décrit dans le billet sur le dispositif Scellier. Si votre appartement est dans un secteur où les loyers sont importants, le plafond de loyer plus contraignant peut se situer significativement en dessous des prix du marché. Dans le cas de l’exemple de ce billet, le plafond du loyer en Scellier intermédiaire est de 535,6 € charges non comprises contre 669,6 € en Scellier libre. A condition que ce second loyer soit réaliste (ce n’est souvent pas le cas), la différence s’élève à au plus 134 €.
Le dispositif Scellier intermédiaire permet trois avantages
- Une déduction spécifique de 30% des revenus bruts tirés de la location du logement.
- Une réduction d’impôt supplémentaire de 10% du prix de revient étalé sur les 6 années qui suivent les 9 premières années de réduction d’impôt.
- Un loyer plus attractif permet de louer le logement plus facilement réduisant ainsi les périodes de vacance (inoccupation).
Toujours sur le même exemple, la déduction spécifique de 30% des revenus bruts tirés de la location permet de soustraire de la déclaration 535,6 × 12 × 0,3 = 1928,16 €. En supposant que le bailleur atteigne la tranche d’imposition à 30%, cela revient à économiser 578,45 €, soit une économie mensuelle de 48,20 €. Autrement dit, en se plaçant en Scellier libre, il faudrait augmenter le loyer de plus de 48,20 € pour être gagnant par rapport au premier avantage.
Dans le cas où le logement est loué en Scellier intermédiaire pendant 15 années, la réduction d’impôt supplémentaire de 10% s’applique. Elle permet d’économiser 10% de 200 000 € soit de 20 000 €. Cela revient à 111,11 € d’économie mensuelle. Autrement dit, en se plaçant en Scellier libre sur 15 années de location, il faudrait augmenter le loyer de plus de 111,11 + 48,20 = 159,31 € pour être gagnant. Dans cet exemple, le Scellier intermédiaire s’impose de lui-même, sans même prendre en compte le 3ème avantage (facilité de location) qui est loin d’être négligeable.
