Pourquoi rédiger un bail ?

Le bail, appelé également contrat de location, permet de formaliser la location d’un appartement ou d’une maison, et définit les obligations du locataire et du propriétaire. Un contrat de location bien rédigé permet de limiter les malentendus et de diminuer le nombre de litiges. La location d’un logement non meublé destiné à l’habitation principale du locataire est obligatoirement régis par la loi du 6 juillet 1989. Cette loi précise, entre autres, les clauses obligatoires, les clauses facultatives et les clauses interdites.

Qui doit signer le bail ?

Rédigé par le propriétaire et approuvé par le locataire, le bail est signé en au moins deux exemplaires par les deux parties. Si une personne se porte caution, elle doit également recevoir un exemplaire du contrat.

Quelles est la durée du bail ?

Si le bailleur est une personne physique, le contrat de location doit être conclu pour une durée au moins égale à trois ans. Sont considérés comme personnes physiques les propriétaires à titre individuel mais aussi les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou les sociétés civiles constituées entre parents et alliés jusqu’au 4e degré.

Clauses obligatoires du contrat

Les clauses obligatoires sont celles qui concernent les éléments essentiels de la location, sans lesquels le contrat n’aurait pas de sens.

• Nom et adresse du propriétaire et du locataire
• Adresse du logement
• La nature de la location : maison ou appartement, numéro du lot, étage, nombre de pièces, jardin, parking et description de toutes les parties communes
• Date de prise d’effet de la location : elle fixe le point de départ de tous les délais légaux (remise des clés, hausse annuelle …)
• La durée du bail
• La destination des lieux : location à usage d’habitation, professionnel ou mixte
• Le montant du loyer et les modalités de révisions éventuelles
• Le montant du dépôt de garantie
• La superficie du logement pour les locations nues louées comme résidence principale, appelé mesurage Boutin
• Depuis le 1er mai 2007, une clause informant des conditions de réception des services de télévision, par voie hertzienne ou numérique (TNT) et s’il faut contacter ou pas un distributeur pour en bénéficier, dans ce cas les coordonnées d’un distributeur de service devront être indiquées. Cette information doit être annexée au contrat de location. Ces éléments n’ont qu’une valeur informative.

Clauses souhaitables à insérer dans le contrat

• La clause d’indexation du loyer selon la révision annuelle de l’indice IRL
• La clause interdisant l’encombrement des parties communes en y déposant ou en y entreposant des objets gênants pour la circulation
• La clause interdisant tout comportement pouvant constituer une gêne (bruits, odeurs, etc.) ou un risque pour les voisins
• La clause autorisant les visites du local en cas de vente ou de remise en location
• La clause interdisant toute cession ou sous-location
• La clause prévoyant la souscription d’un contrat d’entretien annuel auprès d’une entreprise spécialisée pour les équipements individuels (chaudière, etc.) et prévoyant d’en justifier à la première demande du bailleur
• La clause prévoyant l’information immédiate du bailleur suite à un changement de situation familiale (mariage, PACS, etc.)
• La clause stipulant qu’en cas de retard ou de recouvrement forcé, le bailleur pourra prétendre à une indemnité forfaitaire proportionnelle aux loyers dus (5% à 10% au maximum)
• La clause exigeant l’accord du bailleur et des autres colocataires pour le remplacement du colocataire partant
• La clause exigeant du locataire de prendre toutes précautions pour éviter les dommages occasionnés par le gel
• La clause imposant au locataire de veiller à une bonne aération du local pour éviter les dégradations
• La clause sanctionnant le maintien abusif du locataire dans les locaux, après expiration du délai de congé, par le paiement d’une indemnité fixée à un montant très supérieur au loyer
• La clause de solidarité entre les locataires (mariés, concubins, pacsés ou colocataires) pour le paiement des loyers et charges
• La clause prévoyant de ne pas installer ni de faire usage d’un nouveau système de chauffage sans avoir vérifié sa conformité avec les règles de sécurité en vigueur

Remarque : il est inutile d’insérer des clauses qui sont déjà mentionnées dans les extraits du règlement de copropriété remis au locataire.

Clauses interdites par la loi

Attention, l’article 4 de la loi de 1989 prévoit une série de clauses interdites et qui sont réputées non écrites.

• Clause qui obligent le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables.
• Clause qui obligent le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire.
• Clause qui imposent l’ordre de prélèvement automatique ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre comme mode de paiement du loyer.
• Clause par lesquelles le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible.
• Clause qui prévoient la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée.
• Clause par lesquelles le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite uniquement par le propriétaire au titre des réparations locatives.
• Clause qui prévoient la résiliation de plein droit du contrat pour d’autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie ou la non souscription d’une assurance pour risques locatifs.
• Clause qui autorisent le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat.
• Clause qui interdisent aux locataires l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative.
• Clause qui imposent au locataire la facturation de l’état des lieux, sauf si celui-ci est établi par un huissier de justice.
• Clause qui prévoient le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans.
• Clause qui interdisent au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le propriétaire de toute responsabilité.
• Clause qui interdisent au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.
• Clause qui imposent au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues (dépôt de garantie et rémunération des personnes qui interviennent pour établir un acte de location, c’est l’exemple des frais notariés).
• Clause qui font supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance.
• Clause qui prévoient que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.
• Clause qui interdisent au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à 40 jours.
• Clause qui permettent au propriétaire d’obtenir la résiliation du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel.

Documents à annexer au contrat

• L’attestation d’assurance du bien contre les risques locatifs (que le locataire a l’obligation de souscrire)
• La caution signée lorsqu’elle est exigée par le propriétaire
• L’état des lieux signé par les deux parties
• Les diagnostics obligatoires pour les locations :
  • Diagnostic de performance énergétique (DPE)
  • État des risques naturels et technologiques (ERNT)
  • Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP)
• Lorsque le bien loué est en copropriété :
  • La destination de l’immeuble (usage professionnel, privé ou mixte)
  • L’usage des parties communes et privées
  • Le nombre de millième soumis aux charges

Modèle de contrat de location

A titre informatif (je n’engage pas ma responsabilité quant à son utilisation), voici le modèle de contrat de location que j’ai rédigé.

Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs
Décret n°87-712 du 26 août 1987 pris en application de l’article 7 de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986
Service-Public.fr : Location d’un logement vide du secteur privé
Livre : Gérer soi-même son logement locatif
Le contrat de location : le bail
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