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L’état des lieux

état des lieux

L’état des lieux est un document qui décrit le logement et ses équipements pièce par pièce et permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location.
Il faut remplir un état des lieux à la remise des clés (au moment où le locataire prend possession des lieux) et un autre à la sortie (lorsque le locataire rend les clés).
En cas de détérioration, le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour payer les réparations.

Conformément à l’article 3 de la Loi n ̊ 89 – 462 du 6 Juillet 1989, un état des lieux doit être établi
contradictoirement (i.e. en présence du propriétaire et du locataire), par écrit, paraphé sur chaque page, signé et daté de toutes les parties (le bailleur, le locataire et la caution solidaire le cas échéant) en autant d’exemplaires que de personnes signataires du contrat.

Un état des lieux est gratuit lorsque celui-ci est réalisé directement entre le locataire et le propriétaire (ou son agent immobilier). À défaut, il peut être dressé par un huissier de justice dont les honoraires sont fixés par la loi (152,65€ au maximum). Ces frais sont alors à partager par moitié entre le bailleur et le propriétaire.

Si un défaut important n’a pas été consigné lors de l’état des lieux d’entrée, le locataire doit le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les jours qui suivent son entrée dans les lieux. De plus, pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que le présent état des lieux soit complété par l’état des éléments de l’installation de chauffage.

Pour établir l’état des lieux :

  • Éviter un maximum les formules telles que en bon état général, préférer une formulation précise et détaillée (exemple : papier peint défraîchi, mais aucune déchirures ou bien parquet neuf micro rayé, aucune rayure profonde).
  • Relever les compteurs d’eau, de gaz, d’électricité, à l’entrée et à la sortie.
  • Mentionner le numéro de téléphone fixe du logement pour faciliter le réabonnement du prochain locataire.
  • Faire des photos signées par les parties autant que possible.
  • Décrire, en détail, le mobilier et ses équipements mis à disposition du locataire d’autant plus s’il est neuf. Celui-ci sera alors responsable de son bon entretien et de sa restitution en fin de bail dans un état normale d’usure.

À titre informatif (je n’engage pas ma responsabilité quant à son utilisation), voici le modèle d’état des lieux que j’ai rédigé.

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Bail : le contrat de location

conclure

Pourquoi rédiger un bail ?

Le bail, appelé également contrat de location, permet de formaliser la location d’un appartement ou d’une maison, et définit les obligations du locataire et du propriétaire. Un contrat de location bien rédigé permet de limiter les malentendus et de diminuer le nombre de litiges. La location d’un logement non meublé destiné à l’habitation principale du locataire est obligatoirement régis par la loi du 6 juillet 1989. Cette loi précise, entre autres, les clauses obligatoires, les clauses facultatives et les clauses interdites.

Qui doit signer le bail ?

Rédigé par le propriétaire et approuvé par le locataire, le bail est signé en au moins deux exemplaires par les deux parties. Si une personne se porte caution, elle doit également recevoir un exemplaire du contrat.

Quelles est la durée du bail ?

Si le bailleur est une personne physique, le contrat de location doit être conclu pour une durée au moins égale à trois ans. Sont considérés comme personnes physiques les propriétaires à titre individuel mais aussi les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou les sociétés civiles constituées entre parents et alliés jusqu’au 4e degré.

Clauses obligatoires du contrat

Les clauses obligatoires sont celles qui concernent les éléments essentiels de la location, sans lesquels le contrat n’aurait pas de sens.

  • Nom et adresse du propriétaire et du locataire
  • Adresse du logement
  • La nature de la location : maison ou appartement, numéro du lot, étage, nombre de pièces, jardin, parking et description de toutes les parties communes
  • Date de prise d’effet de la location : elle fixe le point de départ de tous les délais légaux (remise des clés, hausse annuelle …)
  • La durée du bail
  • La destination des lieux : location à usage d’habitation, professionnel ou mixte
  • Le montant du loyer et les modalités de révisions éventuelles
  • Le montant du dépôt de garantie
  • La superficie du logement pour les locations nues louées comme résidence principale, appelé mesurage Boutin
  • Depuis le 1er mai 2007, une clause informant des conditions de réception des services de télévision, par voie hertzienne ou numérique (TNT) et s’il faut contacter ou pas un distributeur pour en bénéficier, dans ce cas les coordonnées d’un distributeur de service devront être indiquées. Cette information doit être annexée au contrat de location. Ces éléments n’ont qu’une valeur informative.
Clauses souhaitables à insérer dans le contrat
  • La clause d’indexation du loyer selon la révision annuelle de l’indice IRL
  • La clause interdisant l’encombrement des parties communes en y déposant ou en y entreposant des objets gênants pour la circulation
  • La clause interdisant tout comportement pouvant constituer une gêne (bruits, odeurs, etc.) ou un risque pour les voisins
  • La clause autorisant les visites du local en cas de vente ou de remise en location
  • La clause interdisant toute cession ou sous-location
  • La clause prévoyant la souscription d’un contrat d’entretien annuel auprès d’une entreprise spécialisée pour les équipements individuels (chaudière, etc.) et prévoyant d’en justifier à la première demande du bailleur
  • La clause prévoyant l’information immédiate du bailleur suite à un changement de situation familiale (mariage, PACS, etc.)
  • La clause stipulant qu’en cas de retard ou de recouvrement forcé, le bailleur pourra prétendre à une indemnité forfaitaire proportionnelle aux loyers dus (5% à 10% au maximum)
  • La clause exigeant l’accord du bailleur et des autres colocataires pour le remplacement du colocataire partant
  • La clause exigeant du locataire de prendre toutes précautions pour éviter les dommages occasionnés par le gel
  • La clause imposant au locataire de veiller à une bonne aération du local pour éviter les dégradations
  • La clause sanctionnant le maintien abusif du locataire dans les locaux, après expiration du délai de congé, par le paiement d’une indemnité fixée à un montant très supérieur au loyer
  • La clause de solidarité entre les locataires (mariés, concubins, pacsés ou colocataires) pour le paiement des loyers et charges
  • La clause prévoyant de ne pas installer ni de faire usage d’un nouveau système de chauffage sans avoir vérifié sa conformité avec les règles de sécurité en vigueur

Remarque : il est inutile d’insérer des clauses qui sont déjà mentionnées dans les extraits du règlement de copropriété remis au locataire.

Clauses interdites par la loi

Attention, l’article 4 de la loi de 1989 prévoit une série de clauses interdites et qui sont réputées non écrites.

  • Clause qui obligent le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables.
  • Clause qui obligent le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire.
  • Clause qui imposent l’ordre de prélèvement automatique ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre comme mode de paiement du loyer.
  • Clause par lesquelles le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible.
  • Clause qui prévoient la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée.
  • Clause par lesquelles le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite uniquement par le propriétaire au titre des réparations locatives.
  • Clause qui prévoient la résiliation de plein droit du contrat pour d’autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie ou la non souscription d’une assurance pour risques locatifs.
  • Clause qui autorisent le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat.
  • Clause qui interdisent aux locataires l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative.
  • Clause qui imposent au locataire la facturation de l’état des lieux, sauf si celui-ci est établi par un huissier de justice.
  • Clause qui prévoient le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans.
  • Clause qui interdisent au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le propriétaire de toute responsabilité.
  • Clause qui interdisent au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.
  • Clause qui imposent au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues (dépôt de garantie et rémunération des personnes qui interviennent pour établir un acte de location, c’est l’exemple des frais notariés).
  • Clause qui font supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance.
  • Clause qui prévoient que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.
  • Clause qui interdisent au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à 40 jours.
  • Clause qui permettent au propriétaire d’obtenir la résiliation du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel.
Documents à annexer au contrat
  • L’attestation d’assurance du bien contre les risques locatifs (que le locataire a l’obligation de souscrire)
  • La caution signée lorsqu’elle est exigée par le propriétaire
  • L’état des lieux signé par les deux parties
  • Les diagnostics obligatoires pour les locations :

    • Diagnostic de performance énergétique (DPE)
    • État des risques naturels et technologiques (ERNT)
    • Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP)
  • Lorsque le bien loué est en copropriété :

    • La destination de l’immeuble (usage professionnel, privé ou mixte)
    • L’usage des parties communes et privées
    • Le nombre de millième soumis aux charges
Modèle de contrat de location

A titre informatif (je n’engage pas ma responsabilité quant à son utilisation), voici le modèle de contrat de location que j’ai rédigé.

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Augmentations annuelles du loyer

irl-indice-de-reference-des-loyers-2007-2011

Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit.
La date de révision est celle indiquée dans le bail ou, à défaut, la date anniversaire du bail. Bien que le bailleur ne soit pas tenu d’adresser un courrier rappelant les conditions de la révision du loyer, il est conseillé de le faire.

L’augmentation ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE (loi du 8.2.08).
L’indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail. Il est à comparer, à la date de la révision du loyer, avec l’indice du même trimestre connu à cette date.

En dispositif Scellier, les plafonds des loyer sont fixés annuellement et sont révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre de l’année qui précède l’année de référence. Dans le cadre du dispositif Scellier, si le loyer est au plafond fixé par le dispositif (en Scellier intermédiaire par exemple), le plus simple est de réviser le loyer en collant à ce plafond à la date anniversaire du bail.

A titre informatif (je n’engage pas ma responsabilité quant à son utilisation), voici le modèle de lettre d’augmentation annuelle du loyer que j’ai rédigé.

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Le cautionnement

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La caution est un acte manuscrit, signé par le garant qui s’engage ainsi à prendre la suite du locataire au cas où ce dernier ne pourrait plus assurer le paiement du loyer.
Il existe plusieurs types de caution :

  • La caution simple : en cas de loyer impayé, le propriétaire-bailleur doit d’abord engager des poursuites contre le locataire ; si celui-ci n’est pas solvable, le propriétaire-bailleur pourra alors se tourner vers le garant.
  • La caution solidaire (cas le plus courant) : locataire et garant sont engagés d’égale manière. En cas de loyer impayé, le propriétaire-bailleur peut demander le paiement à l’un comme à l’autre.

Seule la caution dite solidaire est intéressante puisqu’elle permet au bailleur de s’adresser directement à la personne caution sans avoir à d’abord agir à l’encontre du locataire.

Le cautionnement est un contrat unilatéral, un seul exemplaire détenu par le créancier suffit à sa validité.

A titre informatif (je n’engage pas ma responsabilité quant à son utilisation), voici le modèle d’acte de caution solidaire à durée déterminée que j’ai rédigé.

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Les justificatifs à fournir pour le contrat de bail

Justificatifs

Le bailleur exige généralement que le montant du revenu net mensuel du locataire représente au minimum trois fois le montant du loyer et des charges. Il réclame également un dépôt de garantie d’un mois de loyer hors charges pour les locations nues.

Les documents qu’il est recommandé de demander sont :

  • Photocopie du dernier avis d’imposition1
  • Photocopie des trois derniers bulletins de salaire
  • Relevé d’identité bancaire
  • Fiche familiale d’état civil si le candidat est marié ou pacsé
  • Attestation de versement des allocations familiales et d’allocation logement le cas échéant
  • Copie du contrat de travail
  • Photocopie des dernières quittances de loyer du logement précédent
  • Photocopie de la dernière facture EDF du logement précédent
  • La caution solidaire d’une tierce personne

Voici un document pdf récapitulant la liste des pièces justificatives à fournir par le locataire.

1.
Dans le cas d’un dispositif Scellier intermédiaire, il faut le revenu fiscal de référence figurant sur l’avis établi au titre des revenus de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail. Par exemple l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’année 2011 pour une location conclue durant l’année 2013.

Livre : Gérer soi-même son logement locatif


Les justificatifs à fournir pour le contrat de bail

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