Archives de la catégorie : Location

Déclaration d’impôt sur le revenu en loi Scellier

loi-secllier

Le dispositif Scellier est une réduction d’impôt : il est nécessaire d’annexer à la déclaration 2042, la 2042 complémentaire permettant de déclarer le montant de l’investissement locatif nécessaire au calcul de l’avantage fiscal. Les autres documents serviront à prouver le respect des conditions de l’octroi de la réduction d’impôt. Attention, cette démarche doit impérativement être faite l’année d’acquisition pour un logement neuf achevé ou l’année d’achèvement pour un logement acquis en l’état futur d’achèvement, inachevé ou construit par le contribuable. De même, si le logement est achevé en fin d’année (décembre par exemple) puis loué l’année suivante pour la première fois, c’est bien l’année de l’achèvement qui est retenue pour l’application de la réduction d’impôt Scellier, et non celle de la location. Cette démarche ne pourra être faite ultérieurement.

Les pièces à produire sont donc les suivantes :

  • La déclaration de revenus classique n°2042
  • La déclaration n°2042 C (Complémentaire)
  • La déclaration n°2044 ou n°2044 spéciale
  • L’engagement de location (formulaire n°2044 EB)
  • Une copie de l’acte notarié
  • Une copie du contrat de bail
  • Copie de l’avis d’imposition du locataire (pour le Scellier intermédiaire)

L’engagement de location : formulaire 2044 EB

Ce formulaire qui s’intitule Statut du Bailleur Privé – engagement de location n’est à remplir qu’une fois, lors de la première déclaration bénéficiant de la réduction d’impôt Scellier. Ce document est un engagement à respecter les contraintes locatives du dispositif. C’est dans ce document qu’est spécifié le prix de revient (prix d’acquisition majoré des frais liés à l’achat) de l’investissement permettant le calcul de la réduction d’impôt.

  • Renseignez les coordonnées du propriétaire du logement section 1.
  • Cocher la case correspondante à l’investissement section 2 (ex. : Scellier secteur intermédiaire).
  • Renseigner les coordonnées du logement, sa nature ainsi que ses caractéristiques aux sections 3, 4 et 5.
  • Enfin la section 6 est l’engagement de louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans.

Déclaration n°2042 C (Complémentaire)

Pour que l’administration fiscale applique votre réduction d’impôt, vous devez lui communiquer son montant. Cette démarche se fait en renseignant le formulaire n°2042 C intitulé Déclaration complémentaires de revenus qui doit être joint chaque année.

  • Il faut indiquer le montant de l’investissement dans le paragraphe 7 intitulé Charges ouvrant droit à réduction d’impôts du formulaire en renseignant la case correspondant aux caractéristiques de l’investissement concerné.

Déclaration de revenus fonciers n°2044 ou n°2044 spéciale

Ce formulaire s’intitule Déclaration des revenus fonciers et est à remplir et à joindre chaque année. Dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire, c’est le formulaire n°2044 spéciale qui doit être utilisé. Ce formulaire permet de déclarer les revenus fonciers d’un côté (loyers et indemnités d’assurance perçus) et les charges de l’autre (frais de gestion, assurances, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt…). Si le bilan foncier fait ressortir un déficit (charges supérieures aux recettes), ce déficit s’imputera sur les revenus du contribuable ou sera reportable sur les revenus fonciers des exercices bénéficiaires suivants (cf. billet Impôt sur les revenus tirés de la location).

Dans le cas d’un bien acheté en l’état futur d’achèvement, penser à utiliser ce formulaire pour constituer un déficit foncier pendant les années qui précèdent l’année de remise des clefs (cf. billet Déduction des intérêts d’emprunts des revenus fonciers).

La déclaration de revenus classique n°2042

Reportez sur la déclaration n°2042 dans les cases 4BA, 4BB, 4BC et 4BD les résultats (revenus ou déficits) calculés sur la déclaration n°2044 ou n°2044 spéciale. Dans le cas d’une déclaration en ligne, les reports se font automatiquement.

Documents à joindre à la déclaration

En plus de

  • la déclaration de revenus classique n°2042,
  • la déclaration n°2042 C (Complémentaire),
  • la déclaration n°2044 ou n°2044 spéciale
  • et, uniquement la première année, de l’engagement de location (formulaire n°2044 EB),

il faut joindre les documents suivants (En réalité, les documents doivent être joints uniquement dans le cas d’une déclaration papier. Dans le cas d’une déclaration en ligne, ils doivent être prêts pour être, le cas échéant, envoyés sur demande du centre des impôts.) :

  • Une copie de l’acte notarié
  • Une copie du contrat de bail
  • Copie de l’avis d’imposition du locataire (pour le Scellier intermédiaire)

Pour le dispositif Scellier intermédiaire, la copie de l’avis d’imposition du locataire est celle établi au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature du bail. En cas de changement de locataire (ou de sous-locataire) du logement au cours de la période couverte par l’engagement de location, il faut à nouveau joindre la copie du contrat de bail et de l’avis d’imposition du locataire à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le changement est intervenu.

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Déduction des intérêts d’emprunts des revenus fonciers

depenses et recettes

Les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location.

Quels sont les intérêts d’emprunt déductibles ?

  • La déduction est limitée aux sommes payées au cours de l’année d’imposition et dont le propriétaire peut justifier.
  • Les frais de constitution du dossier.
  • Les frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers.
  • Les sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction. (Source : BOFiP-Impôts) (*)
  • Les frais de mainlevée.
  • Les agios ou commissions de banque.
  • Les primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt.
Les intérêts de retard versés pour non-respect des échéances dues à raison du prêt bancaire contracté en vue de l’acquisition d’un immeuble n’ouvrent pas droit à déduction.

* Il semble qu’il y ait ici deux alternatives :

  1. L’année de la mise en place du prêt, ne déduire que la contribution au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) à hauteur du montant non remboursable. Dans ce cas, la somme représentant la quote-part restituable du FMG remboursée au terme du prêt ne devra pas apparaître comme revenu dans la déclaration de l’année de son remboursement (i.e. l’année du remboursement total du prêt).
  2. L’année de la mise en place du prêt, déduire la totalité de la somme versée lors de la mise en place du prêt dans le FMG. La somme représentant la quote-part restituable du FMG remboursée au terme du prêt constituant un revenu, elle devra être déclarée l’année de son remboursement (i.e. l’année du remboursement total du prêt).
La 2ème semble bien plus logique, mais l’administration des impôts semble privilégier la 1ère (selon un conseiller joint par téléphone).

Cas d’un bien acheté en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Dans le cas d’un bien acheté en l’état futur d’achèvement, le prêt occasionne généralement des intérêts avant l’année de remise des clefs qui constitue le point de départ de la location et donc du revenu foncier. Dans ce cas, même en l’absence de revenu foncier, il faut absolument notifier à l’administration fiscale que le bien construit est destiné à la location (joindre une lettre à la déclaration pour l’expliquer) et remplir un formulaire n°2044 ou n°2044 spéciale. Cela permet de constituer un déficit foncier pendant les années de construction (donc sans loyer), déficit qui n’est pas imputation sur le revenu global, mais reportable sur les revenus fonciers des exercices bénéficiaires suivants, dans la limite de dix ans.

Déclaration : Que l’investissement s’inscrive dans le cadre du dispositif Scellier libre ou intermédiaire, pendant les années intercalaires qui précèdent l’année de remise des clefs, il faut utiliser le formulaire Cerfa n°2044. Ce n’est qu’à partir de la mise en place du Scellier intermédiaire qu’il faudra basculer sur le formulaire Cerfa n°2044 spéciale.

Comment reporter les intérêts d’emprunt sur la déclaration ?

Reporter à la ligne 250 de la déclaration n°2044 ou n°2044 spéciale les intérêts d’emprunt effectivement payés au cours de l’année concernée (même s’ils étaient dûs au titre de l’année précédante). Compléter le cadre 410 (respectivement 610) de la déclaration n°2044 (respectivement n°2044 spéciale) avec le nom et l’adresse de l’organisme prêteur, la date du prêt et le montant des intérêts versés.

Attention, la ligne 250 Intérêts d’emprunt couvre plusieurs dépenses comme :

  • des frais de constitution de dossier ;
  • des frais d’inscription hypothécaires ou en privilège de prêteur de denier ;
  • des sommes versées à un organisme de cautionnement ;
  • des primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt ;
Les assurances concernant le prêt ne sont donc pas à déclarer dans la ligne 223 Primes d’assurance qui correspond à un autre type d’assurance :
  • risque d’incendie et risques annexes ;
  • dégâts des eaux ;
  • dommages causés par le vol ou le vandalisme ;
  • dommages causés par une catastrophe naturelle ;
  • responsabilité civile du propriétaire bailleur ;

Ne pas oublier de reporter ce déficit case 4BB de la déclaration principale (n°2042) et de cocher la case 4BZ dans le cas de la souscription à une déclaration n°2044-spéciale.

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L’état des lieux

état des lieux

L’état des lieux est un document qui décrit le logement et ses équipements pièce par pièce et permet de comparer l’état du logement au début et à la fin de la location. Il faut remplir un état des lieux à la remise des clés (au moment où le locataire prend possession des lieux) et un autre à la sortie (lorsque le locataire rend les clés). En cas de détérioration, le propriétaire peut retenir tout ou partie du dépôt de garantie pour payer les réparations.

Conformément à l’article 3 de la Loi n ̊ 89 – 462 du 6 Juillet 1989, un état des lieux doit être établi contradictoirement (i.e. en présence du propriétaire et du locataire), par écrit, paraphé sur chaque page, signé et daté de toutes les parties (le bailleur, le locataire et la caution solidaire le cas échéant) en autant d’exemplaires que de personnes signataires du contrat.

Un état des lieux est gratuit lorsque celui-ci est réalisé directement entre le locataire et le propriétaire (ou son agent immobilier). À défaut, il peut être dressé par un huissier de justice dont les honoraires sont fixés par la loi (152,65€ au maximum). Ces frais sont alors à partager par moitié entre le bailleur et le propriétaire.

Si un défaut important n’a pas été consigné lors de l’état des lieux d’entrée, le locataire doit le signaler au bailleur par lettre recommandée avec accusé de réception dans les jours qui suivent son entrée dans les lieux. De plus, pendant le premier mois de la période de chauffe, le locataire peut demander que le présent état des lieux soit complété par l’état des éléments de l’installation de chauffage.

Pour établir l’état des lieux :
  • Éviter un maximum les formules telles que en bon état général, préférer une formulation précise et détaillée (exemple : papier peint défraîchi, mais aucune déchirures ou bien parquet neuf micro rayé, aucune rayure profonde).
  • Relever les compteurs d’eau, de gaz, d’électricité, à l’entrée et à la sortie.
  • Mentionner le numéro de téléphone fixe du logement pour faciliter le réabonnement du prochain locataire.
  • Faire des photos signées par les parties autant que possible.
  • Décrire, en détail, le mobilier et ses équipements mis à disposition du locataire d’autant plus s’il est neuf. Celui-ci sera alors responsable de son bon entretien et de sa restitution en fin de bail dans un état normale d’usure.

À titre informatif (je n’engage pas ma responsabilité quant à son utilisation), voici le modèle d’état des lieux que j’ai rédigé.

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La quittance de loyer

locataire-idéal

La quittance de loyer est un document qui permet à votre locataire de prouver qu’il a bien payé son loyer et ses charges pendant une période déterminée.

La quittance de loyer n’est pas obligatoire mais conseillée. Un propriétaire est dans l’obligation de fournir des quittances de loyer si le locataire en fait la demande. Contrairement à ce que pratique certaines agences immobilières de location, l’envoi d’une quittance de loyer est gratuit pour le locataire.

Voici les informations à faire figurer sur une quittance de loyer :

  • Le montant du loyer hors charges.
  • Le montant de la provision pour charges.
  • Le montant total payé.
  • L’adresse de l’appartement ou de la maison pour lequel ce loyer a été payé.
  • La période pour laquelle ce loyer a été versé.
  • Votre signature.

A titre informatif (je n’engage pas ma responsabilité quant à son utilisation), voici le modèle de quittance de loyer que j’ai rédigé.

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Bail : le contrat de location

conclure
Pourquoi rédiger un bail ?

Le bail, appelé également contrat de location, permet de formaliser la location d’un appartement ou d’une maison, et définit les obligations du locataire et du propriétaire. Un contrat de location bien rédigé permet de limiter les malentendus et de diminuer le nombre de litiges. La location d’un logement non meublé destiné à l’habitation principale du locataire est obligatoirement régis par la loi du 6 juillet 1989. Cette loi précise, entre autres, les clauses obligatoires, les clauses facultatives et les clauses interdites.

Qui doit signer le bail ?

Rédigé par le propriétaire et approuvé par le locataire, le bail est signé en au moins deux exemplaires par les deux parties. Si une personne se porte caution, elle doit également recevoir un exemplaire du contrat.

Quelles est la durée du bail ?

Si le bailleur est une personne physique, le contrat de location doit être conclu pour une durée au moins égale à trois ans. Sont considérés comme personnes physiques les propriétaires à titre individuel mais aussi les Sociétés Civiles Immobilières (SCI) ou les sociétés civiles constituées entre parents et alliés jusqu’au 4e degré.

Clauses obligatoires du contrat

Les clauses obligatoires sont celles qui concernent les éléments essentiels de la location, sans lesquels le contrat n’aurait pas de sens.

  • Nom et adresse du propriétaire et du locataire
  • Adresse du logement
  • La nature de la location : maison ou appartement, numéro du lot, étage, nombre de pièces, jardin, parking et description de toutes les parties communes
  • Date de prise d’effet de la location : elle fixe le point de départ de tous les délais légaux (remise des clés, hausse annuelle …)
  • La durée du bail
  • La destination des lieux : location à usage d’habitation, professionnel ou mixte
  • Le montant du loyer et les modalités de révisions éventuelles
  • Le montant du dépôt de garantie
  • La superficie du logement pour les locations nues louées comme résidence principale, appelé mesurage Boutin
  • Depuis le 1er mai 2007, une clause informant des conditions de réception des services de télévision, par voie hertzienne ou numérique (TNT) et s’il faut contacter ou pas un distributeur pour en bénéficier, dans ce cas les coordonnées d’un distributeur de service devront être indiquées. Cette information doit être annexée au contrat de location. Ces éléments n’ont qu’une valeur informative.

Clauses souhaitables à insérer dans le contrat

  • La clause d’indexation du loyer selon la révision annuelle de l’indice IRL
  • La clause interdisant l’encombrement des parties communes en y déposant ou en y entreposant des objets gênants pour la circulation
  • La clause interdisant tout comportement pouvant constituer une gêne (bruits, odeurs, etc.) ou un risque pour les voisins
  • La clause autorisant les visites du local en cas de vente ou de remise en location
  • La clause interdisant toute cession ou sous-location
  • La clause prévoyant la souscription d’un contrat d’entretien annuel auprès d’une entreprise spécialisée pour les équipements individuels (chaudière, etc.) et prévoyant d’en justifier à la première demande du bailleur
  • La clause prévoyant l’information immédiate du bailleur suite à un changement de situation familiale (mariage, PACS, etc.)
  • La clause stipulant qu’en cas de retard ou de recouvrement forcé, le bailleur pourra prétendre à une indemnité forfaitaire proportionnelle aux loyers dus (5% à 10% au maximum)
  • La clause exigeant l’accord du bailleur et des autres colocataires pour le remplacement du colocataire partant
  • La clause exigeant du locataire de prendre toutes précautions pour éviter les dommages occasionnés par le gel
  • La clause imposant au locataire de veiller à une bonne aération du local pour éviter les dégradations
  • La clause sanctionnant le maintien abusif du locataire dans les locaux, après expiration du délai de congé, par le paiement d’une indemnité fixée à un montant très supérieur au loyer
  • La clause de solidarité entre les locataires (mariés, concubins, pacsés ou colocataires) pour le paiement des loyers et charges
  • La clause prévoyant de ne pas installer ni de faire usage d’un nouveau système de chauffage sans avoir vérifié sa conformité avec les règles de sécurité en vigueur
Remarque : il est inutile d’insérer des clauses qui sont déjà mentionnées dans les extraits du règlement de copropriété remis au locataire.

Clauses interdites par la loi
Attention, l’article 4 de la loi de 1989 prévoit une série de clauses interdites et qui sont réputées non écrites.

  • Clause qui obligent le locataire, en vue de la vente ou de la location du logement loué, à laisser visiter celui-ci les jours fériés ou plus de 2 heures les jours ouvrables.
  • Clause qui obligent le locataire à souscrire une assurance auprès d’une compagnie choisie par le propriétaire.
  • Clause qui imposent l’ordre de prélèvement automatique ou la signature par avance de traites ou de billets à ordre comme mode de paiement du loyer.
  • Clause par lesquelles le locataire autorise le propriétaire à prélever ou à faire prélever les loyers directement sur son salaire dans la limite cessible.
  • Clause qui prévoient la responsabilité collective des locataires en cas de dégradation d’un élément commun de la chose louée.
  • Clause par lesquelles le locataire s’engage par avance à des remboursements sur la base d’une estimation faite uniquement par le propriétaire au titre des réparations locatives.
  • Clause qui prévoient la résiliation de plein droit du contrat pour d’autres motifs que le non-paiement du loyer ou des charges, du dépôt de garantie ou la non souscription d’une assurance pour risques locatifs.
  • Clause qui autorisent le propriétaire à diminuer ou à supprimer, sans contrepartie équivalente, des prestations prévues au contrat.
  • Clause qui interdisent aux locataires l’exercice d’une activité politique, syndicale, associative.
  • Clause qui imposent au locataire la facturation de l’état des lieux, sauf si celui-ci est établi par un huissier de justice.
  • Clause qui prévoient le renouvellement du bail par tacite reconduction pour une durée inférieure à 3 ans.
  • Clause qui interdisent au locataire de rechercher la responsabilité du bailleur ou qui exonère le propriétaire de toute responsabilité.
  • Clause qui interdisent au locataire d’héberger des personnes ne vivant pas habituellement avec lui.
  • Clause qui imposent au locataire le versement, lors de l’entrée dans les lieux, de sommes d’argent en plus de celles prévues (dépôt de garantie et rémunération des personnes qui interviennent pour établir un acte de location, c’est l’exemple des frais notariés).
  • Clause qui font supporter au locataire des frais de relance ou d’expédition de la quittance.
  • Clause qui prévoient que le locataire est automatiquement responsable des dégradations constatées dans le logement.
  • Clause qui interdisent au locataire de demander une indemnité au propriétaire lorsque ce dernier réalise des travaux d’une durée supérieure à 40 jours.
  • Clause qui permettent au propriétaire d’obtenir la résiliation du bail au moyen d’une simple ordonnance de référé insusceptible d’appel.

Documents à annexer au contrat
  • L’attestation d’assurance du bien contre les risques locatifs (que le locataire a l’obligation de souscrire)
  • La caution signée lorsqu’elle est exigée par le propriétaire
  • L’état des lieux signé par les deux parties
  • Les diagnostics obligatoires pour les locations :
    • Diagnostic de performance énergétique (DPE)
    • État des risques naturels et technologiques (ERNT)
    • Constat des Risques d’Exposition au Plomb (CREP)
  • Lorsque le bien loué est en copropriété :
    • La destination de l’immeuble (usage professionnel, privé ou mixte)
    • L’usage des parties communes et privées
    • Le nombre de millième soumis aux charges
Modèle de contrat de location
A titre informatif (je n’engage pas ma responsabilité quant à son utilisation), voici le modèle de contrat de location que j’ai rédigé.
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Augmentations annuelles du loyer

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Le loyer peut être révisé une fois par an si une clause du bail le prévoit. La date de révision est celle indiquée dans le bail ou, à défaut, la date anniversaire du bail. Bien que le bailleur ne soit pas tenu d’adresser un courrier rappelant les conditions de la révision du loyer, il est conseillé de le faire.

L’augmentation ne peut être supérieure à la variation de l’indice de référence des loyers (IRL) publié par l’INSEE (loi du 8.2.08). L’indice de référence à prendre en compte est celui du trimestre qui figure dans le bail ou à défaut, le dernier indice publié à la date de signature du bail. Il est à comparer, à la date de la révision du loyer, avec l’indice du même trimestre connu à cette date.

En dispositif Scellier, les plafonds des loyer sont fixés annuellement et sont révisés au 1er janvier de chaque année en fonction de l’indice de référence des loyers du deuxième trimestre de l’année qui précède l’année de référence. Dans le cadre du dispositif Scellier, si le loyer est au plafond fixé par le dispositif (en Scellier intermédiaire par exemple), le plus simple est de réviser le loyer en collant à ce plafond à la date anniversaire du bail.

A titre informatif (je n’engage pas ma responsabilité quant à son utilisation), voici le modèle de lettre d’augmentation annuelle du loyer que j’ai rédigé.

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Scellier libre ou intermédiaire ?

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Faut-il choisir le dispositif Scellier libre ou intermédiaire ? Il est probablement impossible de répondre à cette question dans l’absolu. Mais voici quelques éléments de réflexion en se basant sur la situation servant d’illustration au billet sur le dispositif Scellier : un logement BBC de 40 m2, situé en zone A, acheté 200 000 € en l’état futur d’achèvement en 2011 et livré en 2013.

Inconvénients du Scellier intermédiaire

Avec un Scellier intermédiaire, le plafond de loyer est plus contraignant qu’avec un Scellier libre et les ressources du locataire sont plafonnées. Tout cela est décrit dans le billet sur le dispositif Scellier. Si votre appartement est dans un secteur où les loyers sont importants, le plafond de loyer plus contraignant peut se situer significativement en dessous des prix du marché. Dans le cas de l’exemple de ce billet, le plafond du loyer en Scellier intermédiaire est de 535,6 € charges non comprises contre 669,6 € en Scellier libre. A condition que ce second loyer soit réaliste (ce n’est souvent pas le cas), la différence s’élève à au plus 134 €.

Avantages du Scellier intermédiaire :

Le dispositif Scellier intermédiaire permet trois avantages

  1. Une déduction spécifique de 30% des revenus bruts tirés de la location du logement.
  2. Une réduction d’impôt supplémentaire de 10% du prix de revient étalé sur les 6 années qui suivent les 9 premières années de réduction d’impôt.
  3. Un loyer plus attractif permet de louer le logement plus facilement réduisant ainsi les périodes de vacance (inoccupation).

Toujours sur le même exemple, la déduction spécifique de 30% des revenus bruts tirés de la location permet de soustraire de la déclaration 535,6 × 12 × 0,3 = 1928,16 €. En supposant que le bailleur atteigne la tranche d’imposition à 30%, cela revient à économiser 578,45 €, soit une économie mensuelle de 48,20 €. Autrement dit, en se plaçant en Scellier libre, il faudrait augmenter le loyer de plus de 48,20 € pour être gagnant par rapport au premier avantage.

Dans le cas où le logement est loué en Scellier intermédiaire pendant 15 années, la réduction d’impôt supplémentaire de 10% s’applique. Elle permet d’économiser 10% de 200 000 € soit de 20 000 €. Cela revient à 111,11 € d’économie mensuelle. Autrement dit, en se plaçant en Scellier libre sur 15 années de location, il faudrait augmenter le loyer de plus de 111,11 + 48,20 = 159,31 € pour être gagnant. Dans cet exemple, le Scellier intermédiaire s’impose de lui-même, sans même prendre en compte le 3ème avantage (facilité de location) qui est loin d’être négligeable.

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Impôt sur les revenus tirés de la location

impots

Selon qu’il s’agit d’un logement vide ou meublé, les revenus locatifs doivent être déclarés comme des revenus fonciers ou en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce billet traite du premier cas : la location d’un logement vide.

Deux régimes d’imposition

Les revenus provenant d’une location non meublée sont imposés selon deux mécanismes distincts : un régime d’imposition simplifié appelé micro foncier et un régime réel d’imposition.

Le régime micro foncier

C’est un régime d’imposition simplifié pour les revenus fonciers (hors provisions pour charges) qui ne dépassent pas 15 000 € dans l’année. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30%. Vous n’êtes donc imposé que sur 70% des revenus. Les travaux et charges engagés sont compris dans l’abattement forfaitaire et ne peuvent pas être déduits.

Pour bénéficier de cette formule, vous devez indiquer le montant brut de vos revenus fonciers dans la case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042.

Attention : quelle que soit la somme de vos encaissements, vous ne pouvez opter pour le micro-foncier si votre patrimoine comporte un investissement immobilier défiscalisé, comme le dispositif Scellier.

Le régime réel

Le régime réel s’applique lorsque vos revenus dépassent 15 000 €, ou si vous choisissez volontairement cette formule (avantageuse dès lors que les charges dépassent 30 % des loyers). Dans ce dernier cas, l’option est irrévocable pendant 3 ans.

Vous devez calculer votre revenu net foncier, c’est-à-dire le revenu brut (loyers encaissées pendant l’année) déduction faite des charges (travaux, assurance, impôts fonciers, etc.).

Pour bénéficier de cette formule, vous devez indiquer le détail du calcul du revenu net foncier sur une déclaration spécifique (n°2044 ou n°2044 spéciale dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire) à annexer à votre déclaration d’ensemble (n°2042).

Si vous dégagez un bénéfice, c’est cette somme qui sera imposable.
Si vous accusez un déficit, il sera imputable sur votre revenu global sous certaines conditions.

Le régime réel en détail

Les charges déductibles

Les charges déductibles des revenus fonciers peuvent se classer en 3 grandes catégories (détaillées dans la notice pour la déclaration N°2044 des revenus fonciers).

Les charges liées à l’exploitation du bien immobilier :

  • les rémunérations d’agence immobilière ou de syndics
  • 20 € par local pour les frais de téléphone et de correspondance
  • les primes d’assurance (assurance propriétaire non occupant)
  • les charges de copropriété
  • la taxe foncière
  • les frais de procédure (litiges avec un locataire, etc.)

Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt :

  • les intérêts et frais accessoires associés (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage) des emprunts pour l’acquisition du bien
Consulter le billet Déduction des intérêts d’emprunts des revenus fonciers pour plus de précisions concernant les charges financières liées aux intérêts d’emprunt.

Les charges liées aux travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration s’ils ont pour objet de :

  • maintenir ou remettre en état le bien
  • apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire

C’est surtout cette troisième catégorie qui permet de créer un déficit foncier, car le montant des travaux pris en compte n’est pas plafonné. Ces travaux ne doivent par contre pas être des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

Calcul et report du déficit foncier

La part du déficit provenant des charges déductibles autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus éventuel est reporté sur les revenus fonciers des exercices bénéficiaires suivants, dans la limite de dix ans.

La part de déficit provenant des intérêts d’emprunt n’est pas imputation sur le revenu global. Elle est cependant, elle aussi, reportable sur les revenus fonciers des exercices bénéficiaires suivants, dans la limite de dix ans.

La déduction spécifique de 30% des revenus bruts tirés de la location du logement dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire n’est pas réputées couvrir des frais, elle se cumulent donc avec la déduction des frais réels autorisés.

Pour calculer son déficit foncier, on ainsi procède de la manière suivante :

  1. Calculer dans un premier temps la somme des charges financières (Scf).
  2. Calculer dans un deuxième temps la somme des charges non financières (Scnf).
  3. Calculer dans un troisième temps le montant des revenus fonciers (i.e. les loyers) en tenant compte, le cas échéant, de la déduction spécifique (Srf).
  4. Soustraire des revenus fonciers (Srf) le montant des charges financières (Scf). Si le résultat est positif, passer à l’étape 5. Si le résultat est négatif, ce déficit dû aux charges financières est imputable sur le revenu foncier des 10 années suivantes, passer à l’étape 6.
  5. Soustraire du résultat de l’étape 4 le montant des charges non financières (Scnf). Si le résultat est positif, il n’y a pas de déficit foncier, fin du calcul, sinon passer à l’étape 7.
  6. La somme de toutes les charges non financières (Scnf) forment le déficit non financier.
  7. Le déficit foncier crée est imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an, le solde étant imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

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Les charges locatives

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Les charges locatives sont des dépenses relatives à un logement donné en location, que le propriétaire paie et dont il demande le remboursement au locataire. D’où le nom de charges récupérables.

D’une manière générale, le locataire est responsable de l’entretien et des menues réparations du logement alors que le propriétaire doit supporter les réparations plus importantes. Ainsi, s’il faut remplacer le joint d’un robinet, c’est le locataire qui doit s’en charger. Si, en revanche, il faut changer le robinet, c’est au propriétaire de s’en occuper.

Dans le cas d’un immeuble en copropriété, l’entretien et les réparations des parties communes sont prises en charge par le syndic. Les dépenses correspondantes sont facturées au propriétaire, en fonction de sa quote-part de charges de copropriété. Certaines dépenses sont relatives à l’utilisation des parties communes et aux services dont profite directement le locataire. Ces dépenses sont répercutées par le propriétaire sur le locataire :

  • Entretien et consommations (électricité) de l’ascenseur
  • Éclairages des parties communes
  • Entretien des espaces verts
  • Entretien et combustibles de la chaufferie
  • Taxe sur les ordures ménagères (seule partie des impôts fonciers récupérable sur les locataires)
A l’inverse, les charges qui profitent uniquement au propriétaire ne sont pas récupérables et restent à la charge du propriétaire :
  • Remise en état complète de la chaufferie
  • Peinture des parties communes
  • Frais du syndic
  • Impôts fonciers (hors ordures ménagères)

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Le cautionnement

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La caution est un acte manuscrit, signé par le garant qui s’engage ainsi à prendre la suite du locataire au cas où ce dernier ne pourrait plus assurer le paiement du loyer. Il existe plusieurs types de caution :

  • La caution simple : en cas de loyer impayé, le propriétaire-bailleur doit d’abord engager des poursuites contre le locataire ; si celui-ci n’est pas solvable, le propriétaire-bailleur pourra alors se tourner vers le garant.
  • La caution solidaire (cas le plus courant) : locataire et garant sont engagés d’égale manière. En cas de loyer impayé, le propriétaire-bailleur peut demander le paiement à l’un comme à l’autre.

Seule la caution dite solidaire est intéressante puisqu’elle permet au bailleur de s’adresser directement à la personne caution sans avoir à d’abord agir à l’encontre du locataire.

Le cautionnement est un contrat unilatéral, un seul exemplaire détenu par le créancier suffit à sa validité.

A titre informatif (je n’engage pas ma responsabilité quant à son utilisation), voici le modèle d’acte de caution solidaire à durée déterminée que j’ai rédigé.

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