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Déclaration d’impôt sur le revenu en loi Scellier

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Le dispositif Scellier est une réduction d’impôt : il est nécessaire d’annexer à la déclaration 2042, la 2042 complémentaire permettant de déclarer le montant de l’investissement locatif nécessaire au calcul de l’avantage fiscal. Les autres documents serviront à prouver le respect des conditions de l’octroi de la réduction d’impôt. Attention, cette démarche doit impérativement être faite l’année d’acquisition pour un logement neuf achevé ou l’année d’achèvement pour un logement acquis en l’état futur d’achèvement, inachevé ou construit par le contribuable.
De même, si le logement est achevé en fin d’année (décembre par exemple) puis loué l’année suivante pour la première fois, c’est bien l’année de l’achèvement qui est retenue pour l’application de la réduction d’impôt Scellier, et non celle de la location.
Cette démarche ne pourra être faite ultérieurement.

Les pièces à produire sont donc les suivantes :

  • La déclaration de revenus classique n°2042
  • La déclaration n°2042 C (Complémentaire)
  • La déclaration n°2044 ou n°2044 spéciale
  • L’engagement de location (formulaire n°2044 EB)
  • Une copie de l’acte notarié
  • Une copie du contrat de bail
  • Copie de l’avis d’imposition du locataire (pour le Scellier intermédiaire)
L’engagement de location : formulaire 2044 EB

Ce formulaire qui s’intitule Statut du Bailleur Privé – engagement de location n’est à remplir qu’une fois, lors de la première déclaration bénéficiant de la réduction d’impôt Scellier. Ce document est un engagement à respecter les contraintes locatives du dispositif.
C’est dans ce document qu’est spécifié le prix de revient (prix d’acquisition majoré des frais liés à l’achat) de l’investissement permettant le calcul de la réduction d’impôt.

  • Renseignez les coordonnées du propriétaire du logement section 1.
  • Cocher la case correspondante à l’investissement section 2 (ex. : Scellier secteur intermédiaire).
  • Renseigner les coordonnées du logement, sa nature ainsi que ses caractéristiques aux sections 3, 4 et 5.
  • Enfin la section 6 est l’engagement de louer le bien pendant une durée minimale de 9 ans.
Déclaration n°2042 C (Complémentaire)

Pour que l’administration fiscale applique votre réduction d’impôt, vous devez lui communiquer son montant. Cette démarche se fait en renseignant le formulaire n°2042 C intitulé Déclaration complémentaires de revenus qui doit être joint chaque année.

  • Il faut indiquer le montant de l’investissement dans le paragraphe 7 intitulé Charges ouvrant droit à réduction d’impôts du formulaire en renseignant la case correspondant aux caractéristiques de l’investissement concerné.
Déclaration de revenus fonciers n°2044 ou n°2044 spéciale

Ce formulaire s’intitule Déclaration des revenus fonciers et est à remplir et à joindre chaque année. Dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire, c’est le formulaire n°2044 spéciale qui doit être utilisé. Ce formulaire permet de déclarer les revenus fonciers d’un côté (loyers et indemnités d’assurance perçus) et les charges de l’autre (frais de gestion, assurances, charges de copropriété, taxe foncière, intérêts d’emprunt…). Si le bilan foncier fait ressortir un déficit (charges supérieures aux recettes), ce déficit s’imputera sur les revenus du contribuable ou sera reportable sur les revenus fonciers des exercices bénéficiaires suivants (cf. billet Impôt sur les revenus tirés de la location).

Dans le cas d’un bien acheté en l’état futur d’achèvement, penser à utiliser ce formulaire pour constituer un déficit foncier pendant les années qui précèdent l’année de remise des clefs (cf. billet Déduction des intérêts d’emprunts des revenus fonciers).

La déclaration de revenus classique n°2042

Reportez sur la déclaration n°2042 dans les cases 4BA, 4BB, 4BC et 4BD les résultats (revenus ou déficits) calculés sur la déclaration n°2044 ou n°2044 spéciale. Dans le cas d’une déclaration en ligne, les reports se font automatiquement.

Documents à joindre à la déclaration

En plus de

  • la déclaration de revenus classique n°2042,
  • la déclaration n°2042 C (Complémentaire),
  • la déclaration n°2044 ou n°2044 spéciale
  • et, uniquement la première année, de l’engagement de location (formulaire n°2044 EB),

il faut joindre les documents suivants (En réalité, les documents doivent être joints uniquement dans le cas d’une déclaration papier. Dans le cas d’une déclaration en ligne, ils doivent être prêts pour être, le cas échéant, envoyés sur demande du centre des impôts.) :

  • Une copie de l’acte notarié
  • Une copie du contrat de bail
  • Copie de l’avis d’imposition du locataire (pour le Scellier intermédiaire)

Pour le dispositif Scellier intermédiaire, la copie de l’avis d’imposition du locataire est celle établi au titre de l’avant dernière année précédant celle de la signature du bail.
En cas de changement de locataire (ou de sous-locataire) du logement au cours de la période couverte par l’engagement de location, il faut à nouveau joindre la copie du contrat de bail et de l’avis d’imposition du locataire à la déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle le changement est intervenu.

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Déduction des intérêts d’emprunts des revenus fonciers

depenses et recettes

Les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location.

Quels sont les intérêts d’emprunt déductibles ?
  • La déduction est limitée aux sommes payées au cours de l’année d’imposition et dont le propriétaire peut justifier.
  • Les frais de constitution du dossier.
  • Les frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers.
  • Les sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction. (Source : BOFiP-Impôts) (*)
  • Les frais de mainlevée.
  • Les agios ou commissions de banque.
  • Les primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt.

Les intérêts de retard versés pour non-respect des échéances dues à raison du prêt bancaire contracté en vue de l’acquisition d’un immeuble n’ouvrent pas droit à déduction.

* Il semble qu’il y ait ici deux alternatives :

  1. L’année de la mise en place du prêt, ne déduire que la contribution au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) à hauteur du montant non remboursable. Dans ce cas, la somme représentant la quote-part restituable du FMG remboursée au terme du prêt ne devra pas apparaître comme revenu dans la déclaration de l’année de son remboursement (i.e. l’année du remboursement total du prêt).
  2. L’année de la mise en place du prêt, déduire la totalité de la somme versée lors de la mise en place du prêt dans le FMG. La somme représentant la quote-part restituable du FMG remboursée au terme du prêt constituant un revenu, elle devra être déclarée l’année de son remboursement (i.e. l’année du remboursement total du prêt).

La 2ème semble bien plus logique, mais l’administration des impôts semble privilégier la 1ère (selon un conseiller joint par téléphone).

Cas d’un bien acheté en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Dans le cas d’un bien acheté en l’état futur d’achèvement, le prêt occasionne généralement des intérêts avant l’année de remise des clefs qui constitue le point de départ de la location et donc du revenu foncier.
Dans ce cas, même en l’absence de revenu foncier, il faut absolument notifier à l’administration fiscale que le bien construit est destiné à la location (joindre une lettre à la déclaration pour l’expliquer) et remplir un formulaire n°2044 ou n°2044 spéciale. Cela permet de constituer un déficit foncier pendant les années de construction (donc sans loyer), déficit qui n’est pas imputation sur le revenu global, mais reportable sur les revenus fonciers des exercices bénéficiaires suivants, dans la limite de dix ans.

Déclaration : Que l’investissement s’inscrive dans le cadre du dispositif Scellier libre ou intermédiaire, pendant les années intercalaires qui précèdent l’année de remise des clefs, il faut utiliser le formulaire Cerfa n°2044. Ce n’est qu’à partir de la mise en place du Scellier intermédiaire qu’il faudra basculer sur le formulaire Cerfa n°2044 spéciale.

Comment reporter les intérêts d’emprunt sur la déclaration ?

Reporter à la ligne 250 de la déclaration n°2044 ou n°2044 spéciale les intérêts d’emprunt effectivement payés au cours de l’année concernée (même s’ils étaient dûs au titre de l’année précédante). Compléter le cadre 410 (respectivement 610) de la déclaration n°2044 (respectivement n°2044 spéciale) avec le nom et l’adresse de l’organisme prêteur, la date du prêt et le montant des intérêts versés.

Attention, la ligne 250 Intérêts d’emprunt couvre plusieurs dépenses comme :

  • des frais de constitution de dossier ;
  • des frais d’inscription hypothécaires ou en privilège de prêteur de denier ;
  • des sommes versées à un organisme de cautionnement ;
  • des primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt ;

Les assurances concernant le prêt ne sont donc pas à déclarer dans la ligne 223 Primes d’assurance qui correspond à un autre type d’assurance :

  • risque d’incendie et risques annexes ;
  • dégâts des eaux ;
  • dommages causés par le vol ou le vandalisme ;
  • dommages causés par une catastrophe naturelle ;
  • responsabilité civile du propriétaire bailleur ;

Ne pas oublier de reporter ce déficit case 4BB de la déclaration principale (n°2042) et de cocher la case 4BZ dans le cas de la souscription à une déclaration n°2044-spéciale.

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Scellier libre ou intermédiaire ?

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Faut-il choisir le dispositif Scellier libre ou intermédiaire ? Il est probablement impossible de répondre à cette question dans l’absolu. Mais voici quelques éléments de réflexion en se basant sur la situation servant d’illustration au billet sur le dispositif Scellier : un logement BBC de 40 m2, situé en zone A, acheté 200 000 € en l’état futur d’achèvement en 2011 et livré en 2013.

Inconvénients du Scellier intermédiaire

Avec un Scellier intermédiaire, le plafond de loyer est plus contraignant qu’avec un Scellier libre et les ressources du locataire sont plafonnées. Tout cela est décrit dans le billet sur le dispositif Scellier. Si votre appartement est dans un secteur où les loyers sont importants, le plafond de loyer plus contraignant peut se situer significativement en dessous des prix du marché. Dans le cas de l’exemple de ce billet, le plafond du loyer en Scellier intermédiaire est de 535,6 € charges non comprises contre 669,6 € en Scellier libre. A condition que ce second loyer soit réaliste (ce n’est souvent pas le cas), la différence s’élève à au plus 134 €.

Avantages du Scellier intermédiaire :

Le dispositif Scellier intermédiaire permet trois avantages

  1. Une déduction spécifique de 30% des revenus bruts tirés de la location du logement.
  2. Une réduction d’impôt supplémentaire de 10% du prix de revient étalé sur les 6 années qui suivent les 9 premières années de réduction d’impôt.
  3. Un loyer plus attractif permet de louer le logement plus facilement réduisant ainsi les périodes de vacance (inoccupation).

Toujours sur le même exemple, la déduction spécifique de 30% des revenus bruts tirés de la location permet de soustraire de la déclaration 535,6 × 12 × 0,3 = 1928,16 €. En supposant que le bailleur atteigne la tranche d’imposition à 30%, cela revient à économiser 578,45 €, soit une économie mensuelle de 48,20 €. Autrement dit, en se plaçant en Scellier libre, il faudrait augmenter le loyer de plus de 48,20 € pour être gagnant par rapport au premier avantage.

Dans le cas où le logement est loué en Scellier intermédiaire pendant 15 années, la réduction d’impôt supplémentaire de 10% s’applique. Elle permet d’économiser 10% de 200 000 € soit de 20 000 €. Cela revient à 111,11 € d’économie mensuelle. Autrement dit, en se plaçant en Scellier libre sur 15 années de location, il faudrait augmenter le loyer de plus de 111,11 + 48,20 = 159,31 € pour être gagnant. Dans cet exemple, le Scellier intermédiaire s’impose de lui-même, sans même prendre en compte le 3ème avantage (facilité de location) qui est loin d’être négligeable.

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Impôt sur les revenus tirés de la location

impots

Selon qu’il s’agit d’un logement vide ou meublé, les revenus locatifs doivent être déclarés comme des revenus fonciers ou en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce billet traite du premier cas : la location d’un logement vide.

Deux régimes d’imposition

Les revenus provenant d’une location non meublée sont imposés selon deux mécanismes distincts : un régime d’imposition simplifié appelé micro foncier et un régime réel d’imposition.

Le régime micro foncier

C’est un régime d’imposition simplifié pour les revenus fonciers (hors provisions pour charges) qui ne dépassent pas 15 000 € dans l’année.
L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30%. Vous n’êtes donc imposé que sur 70% des revenus.
Les travaux et charges engagés sont compris dans l’abattement forfaitaire et ne peuvent pas être déduits.

Pour bénéficier de cette formule, vous devez indiquer le montant brut de vos revenus fonciers dans la case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042.

Attention : quelle que soit la somme de vos encaissements, vous ne pouvez opter pour le micro-foncier si votre patrimoine comporte un investissement immobilier défiscalisé, comme le dispositif Scellier.

Le régime réel

Le régime réel s’applique lorsque vos revenus dépassent 15 000 €, ou si vous choisissez volontairement cette formule (avantageuse dès lors que les charges dépassent 30 % des loyers). Dans ce dernier cas, l’option est irrévocable pendant 3 ans.

Vous devez calculer votre revenu net foncier, c’est-à-dire le revenu brut (loyers encaissées pendant l’année) déduction faite des charges (travaux, assurance, impôts fonciers, etc.).

Pour bénéficier de cette formule, vous devez indiquer le détail du calcul du revenu net foncier sur une déclaration spécifique (n°2044 ou n°2044 spéciale dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire) à annexer à votre déclaration d’ensemble (n°2042).

Si vous dégagez un bénéfice, c’est cette somme qui sera imposable.
Si vous accusez un déficit, il sera imputable sur votre revenu global sous certaines conditions.

Le régime réel en détail

Les charges déductibles

Les charges déductibles des revenus fonciers peuvent se classer en 3 grandes catégories (détaillées dans la notice pour la déclaration N°2044 des revenus fonciers).

Les charges liées à l’exploitation du bien immobilier :

  • les rémunérations d’agence immobilière ou de syndics
  • 20 € par local pour les frais de téléphone et de correspondance
  • les primes d’assurance (assurance propriétaire non occupant)
  • les charges de copropriété
  • la taxe foncière
  • les frais de procédure (litiges avec un locataire, etc.)

Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt :

  • les intérêts et frais accessoires associés (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage) des emprunts pour l’acquisition du bien

Consulter le billet Déduction des intérêts d’emprunts des revenus fonciers pour plus de précisions concernant les charges financières liées aux intérêts d’emprunt.

Les charges liées aux travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration s’ils ont pour objet de :

  • maintenir ou remettre en état le bien
  • apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire

C’est surtout cette troisième catégorie qui permet de créer un déficit foncier, car le montant des travaux pris en compte n’est pas plafonné. Ces travaux ne doivent par contre pas être des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

Calcul et report du déficit foncier

La part du déficit provenant des charges déductibles autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus éventuel est reporté sur les revenus fonciers des exercices bénéficiaires suivants, dans la limite de dix ans.

La part de déficit provenant des intérêts d’emprunt n’est pas imputation sur le revenu global. Elle est cependant, elle aussi, reportable sur les revenus fonciers des exercices bénéficiaires suivants, dans la limite de dix ans.

La déduction spécifique de 30% des revenus bruts tirés de la location du logement dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire n’est pas réputées couvrir des frais, elle se cumulent donc avec la déduction des frais réels autorisés.

Pour calculer son déficit foncier, on ainsi procède de la manière suivante :

  1. Calculer dans un premier temps la somme des charges financières (Scf).
  2. Calculer dans un deuxième temps la somme des charges non financières (Scnf).
  3. Calculer dans un troisième temps le montant des revenus fonciers (i.e. les loyers) en tenant compte, le cas échéant, de la déduction spécifique (Srf).
  4. Soustraire des revenus fonciers (Srf) le montant des charges financières (Scf). Si le résultat est positif, passer à l’étape 5. Si le résultat est négatif, ce déficit dû aux charges financières est imputable sur le revenu foncier des 10 années suivantes, passer à l’étape 6.
  5. Soustraire du résultat de l’étape 4 le montant des charges non financières (Scnf). Si le résultat est positif, il n’y a pas de déficit foncier, fin du calcul, sinon passer à l’étape 7.
  6. La somme de toutes les charges non financières (Scnf) forment le déficit non financier.
  7. Le déficit foncier crée est imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an, le solde étant imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
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Le dispositif Scellier

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Amendement Scellier
L’amendement Scellier est issu de la réforme de la loi Robien (adoptée le 3 avril 2003 en faveur de la location), afin de dynamiser le secteur de l’investissement locatif mis à mal lors du dernier trimestre de l’année 2008.
Les textes règlementaires concernant le dispositif Scellier sont :

La loi Scellier accorde aux particuliers qui investissent dans un logement destiné à la location (à usage d’habitation principale) pendant une durée de 9, 12 ou 15 ans une réduction d’impôt sur le revenu pendant la période de location.
L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble. Les loyers ne doivent pas excéder un plafond fixé par décret. Un seul logement par an est accordé et le plafond d’investissement retenu est de 300  000  €.

Taux de réduction
Tableau récapitulatif des taux de réduction
Année d’acquisition Logement BBC Logement non BBC
2009-2010 25% 25%
2011 22% 13%
2012 13% 6%

La réduction d’impôt est indiquée en pourcentage du prix de revient de l’investissement. Le prix de revient est constitué du prix d’acquisition majoré des frais liés à l’achat (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droit d’enregistrement et taxe de publicité foncière).

La réduction d’impôt est répartie sur neuf années. Elle est imputée sur l’impôt dû au titre de l’année d’achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure), puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Les logements en l’état futur d’achèvement sont éligibles. La date d’acquisition retenu est celle de la signature de l’acte authentique d’achat réalisée chez le notaire

Par exemple, pour logement BBC (Bâtiment Basse Consommation) acheté 200 000 € en l’état futur d’achèvement en 2011 et livré en 2013, la réduction d’impôt sera de 22% de 200 000 € soit de 44 000 €. Cette réduction s’étale sur 9 années et se traduit par une réduction d’impôt dû au titre des années 2013 à 2021 de 4 889 €.

Scellier social ou intermédiaire

Le dispositif Scellier social ou intermédiaire ajoute un plafond de loyer plus contraignant ainsi qu’un plafond de ressources des locataires.
En contrepartie, il permet :

  • Une réduction d’impôt supplémentaire de 10% (pour un achat en 2011) du prix de revient étalé sur les 6 années suivantes (poursuite de la location jusqu’à la 15ème année).
  • Une déduction spécifique de 30% des revenus bruts tirés de la location du logement.

En reprenant l’exemple précédant, cela permet une réduction d’impôt supplémentaire de 10% de 200 000 € soit de 20 000 €. Cette réduction s’étale sur 6 années et se traduit par une réduction d’impôt dû au titre des années 2022 à 2027 de 3 333 €. Cela correspond ainsi à une réduction totale de 64 000 €.

Ce billet discute des inconvénients et des avantages du Scellier intermédiaire, il peut apporter des éléments pour bien choisir.

Plafonds mensuels de loyers
Plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, fixés pour 2013 et concernant les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2011
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Secteur libre 22,57 € 16,74 € 13,51 € 11,02 €
Secteur intermédiaire 18,06 € 13,39 € 10,81 € 8,82 €

Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret (Plafonds Scellier 2012) charges non comprises.

La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer est la surface habitable habitable augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes :

  • La surface habitable du logement est celle mentionnée à l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
  • Les annexes s’entendent de celles mentionnées aux articles R. 353-12 et R. 331-10 code de la construction et de l’habitation. La surface des annexes à ajouter à la surface habitable, avant l’application du plafond de 8 m2, s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m.
    Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (article premier de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-12 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation). Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s’entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d’un logement (cas des immeubles construits en gradins dans lesquels la dalle qui constitue la toiture d’une partie d’un logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (dépendances ou parking souterrain par exemple) et dont le locataire a la jouissance exclusive. Tel n’est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d’une maison individuelle.

Les emplacements de stationnement et de garage ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer.

En poursuivant notre exemple, si le logement fait 40 m2, est situé en zone A et est loué dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire, le loyer mensuel ne devra pas dépasser 535,6 € charges non comprises.

Plafonds de ressources du locataire

Pour la loi Scellier intermédiaire uniquement, le locataire ne doit pas gagner plus qu’un certain niveau de revenus, appelé plafond de ressources. Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Les ressources des contribuables vivant en concubinage doivent être appréciées globalement.

Le propriétaire doit joindre à sa déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle a pris effet la location une copie de l’avis d’impôt sur le revenu du locataire.

Par exemple, en zone A, pour une location conclue durant l’année 2013, le revenu fiscal de référence à retenir est celui figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’année 2011. Ce revenu fiscal de référence est à comparer avec le plafond applicable à la situation familiale du locataire en 2013 (année de signature du bail). S’il s’agit d’un célibataire, ce revenu fiscal ne doit pas dépasser 46 214  €, ou 69 066 € s’il s’agit d’un couple.

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