Les contribuables soumis au régime réel d’imposition peuvent déduire de leur revenu net foncier les intérêts des emprunts contractés pour la conservation, l’acquisition, la (re)construction, l’agrandissement, la réparation ou l’amélioration des immeubles donnés en location.

Quels sont les intérêts d’emprunt déductibles ?

• La déduction est limitée aux sommes payées au cours de l’année d’imposition et dont le propriétaire peut justifier.
• Les frais de constitution du dossier.
• Les frais d’inscriptions hypothécaires ou en privilège de prêteur de deniers.
• Les sommes versées à un organisme de cautionnement : la contribution à un fonds mutuel de garantie à hauteur du montant non remboursable en fin de crédit, ainsi que la commission définitivement acquise par l’organisme. En revanche, la fraction de ces sommes qui est susceptible d’être restituée au propriétaire ne peut être admise en déduction. (Source : BOFiP-Impôts) (*)
• Les frais de mainlevée.
• Les agios ou commissions de banque.
• Les primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance-décès souscrit pour garantir le remboursement de l’emprunt.

Les intérêts de retard versés pour non-respect des échéances dues à raison du prêt bancaire contracté en vue de l’acquisition d’un immeuble n’ouvrent pas droit à déduction.

* Il semble qu’il y ait ici deux alternatives :

1. L’année de la mise en place du prêt, ne déduire que la contribution au Fonds Mutuel de Garantie (FMG) à hauteur du montant non remboursable. Dans ce cas, la somme représentant la quote-part restituable du FMG remboursée au terme du prêt ne devra pas apparaître comme revenu dans la déclaration de l’année de son remboursement (i.e. l’année du remboursement total du prêt).
2. L’année de la mise en place du prêt, déduire la totalité de la somme versée lors de la mise en place du prêt dans le FMG. La somme représentant la quote-part restituable du FMG remboursée au terme du prêt constituant un revenu, elle devra être déclarée l’année de son remboursement (i.e. l’année du remboursement total du prêt).

La 2^ème semble bien plus logique, mais l’administration des impôts semble privilégier la 1^ère (selon un conseiller joint par téléphone).

Cas d’un bien acheté en l’état futur d’achèvement (VEFA)

Dans le cas d’un bien acheté en l’état futur d’achèvement, le prêt occasionne généralement des intérêts avant l’année de remise des clefs qui constitue le point de départ de la location et donc du revenu foncier. Dans ce cas, même en l’absence de revenu foncier, il faut absolument notifier à l’administration fiscale que le bien construit est destiné à la location (joindre une lettre à la déclaration pour l’expliquer) et remplir un formulaire n°2044 ou n°2044 spéciale. Cela permet de constituer un déficit foncier pendant les années de construction (donc sans loyer), déficit qui n’est pas imputation sur le revenu global, mais reportable sur les revenus fonciers des exercices bénéficiaires suivants, dans la limite de dix ans.

Déclaration : Que l’investissement s’inscrive dans le cadre du dispositif Scellier libre ou intermédiaire, pendant les années intercalaires qui précèdent l’année de remise des clefs, il faut utiliser le formulaire Cerfa n°2044. Ce n’est qu’à partir de la mise en place du Scellier intermédiaire qu’il faudra basculer sur le formulaire Cerfa n°2044 spéciale.

Comment reporter les intérêts d’emprunt sur la déclaration ?

Reporter à la ligne 250 de la déclaration n°2044 ou n°2044 spéciale les intérêts d’emprunt effectivement payés au cours de l’année concernée (même s’ils étaient dûs au titre de l’année précédante). Compléter le cadre 410 (respectivement 610) de la déclaration n°2044 (respectivement n°2044 spéciale) avec le nom et l’adresse de l’organisme prêteur, la date du prêt et le montant des intérêts versés.

Attention, la ligne 250 Intérêts d’emprunt couvre plusieurs dépenses comme :

• des frais de constitution de dossier ;
• des frais d’inscription hypothécaires ou en privilège de prêteur de denier ;
• des sommes versées à un organisme de cautionnement ;
• des primes afférentes à un contrat d’assurance-vie ou d’assurance décès souscrit pour garantir le remboursement du prêt ;
• …

Les assurances concernant le prêt ne sont donc pas à déclarer dans la ligne 223 Primes d’assurance qui correspond à un autre type d’assurance :

• risque d’incendie et risques annexes ;
• dégâts des eaux ;
• dommages causés par le vol ou le vandalisme ;
• dommages causés par une catastrophe naturelle ;
• responsabilité civile du propriétaire bailleur ;
• …

Ne pas oublier de reporter ce déficit case 4BB de la déclaration principale (n°2042) et de cocher la case 4BZ dans le cas de la souscription à une déclaration n°2044-spéciale.

BOFiP-Impôts : RFPI – Revenus fonciers – Charges déductibles – Intérêts et frais d’emprunt
Déduction des intérêts d’emprunts des revenus fonciers
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