Le dispositif Scellier

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Amendement Scellier
L’amendement Scellier est issu de la réforme de la loi Robien (adoptée le 3 avril 2003 en faveur de la location), afin de dynamiser le secteur de l’investissement locatif mis à mal lors du dernier trimestre de l’année 2008. Les textes règlementaires concernant le dispositif Scellier sont : La loi Scellier accorde aux particuliers qui investissent dans un logement destiné à la location (à usage d’habitation principale) pendant une durée de 9, 12 ou 15 ans une réduction d’impôt sur le revenu pendant la période de location. L’engagement de location doit prendre effet dans les 12 mois qui suivent la date d’achèvement de l’immeuble. Les loyers ne doivent pas excéder un plafond fixé par décret. Un seul logement par an est accordé et le plafond d’investissement retenu est de 300  000  €.
Taux de réduction
Tableau récapitulatif des taux de réduction
Année d’acquisition Logement BBC Logement non BBC
2009-2010 25% 25%
2011 22% 13%
2012 13% 6%

La réduction d’impôt est indiquée en pourcentage du prix de revient de l’investissement. Le prix de revient est constitué du prix d’acquisition majoré des frais liés à l’achat (honoraires de notaire, commissions versées aux intermédiaires, droit d’enregistrement et taxe de publicité foncière).

La réduction d’impôt est répartie sur neuf années. Elle est imputée sur l’impôt dû au titre de l’année d’achèvement du logement (ou de son acquisition si elle est postérieure), puis sur l’impôt dû au titre de chacune des huit années suivantes à raison d’un neuvième de son montant total au titre de chacune de ces années.

Les logements en l’état futur d’achèvement sont éligibles. La date d’acquisition retenu est celle de la signature de l’acte authentique d’achat réalisée chez le notaire

Par exemple, pour logement BBC (Bâtiment Basse Consommation) acheté 200 000 € en l’état futur d’achèvement en 2011 et livré en 2013, la réduction d’impôt sera de 22% de 200 000 € soit de 44 000 €. Cette réduction s’étale sur 9 années et se traduit par une réduction d’impôt dû au titre des années 2013 à 2021 de 4 889 €.

Scellier social ou intermédiaire

Le dispositif Scellier social ou intermédiaire ajoute un plafond de loyer plus contraignant ainsi qu’un plafond de ressources des locataires. En contrepartie, il permet :

  • Une réduction d’impôt supplémentaire de 10% (pour un achat en 2011) du prix de revient étalé sur les 6 années suivantes (poursuite de la location jusqu’à la 15ème année).
  • Une déduction spécifique de 30% des revenus bruts tirés de la location du logement.

En reprenant l’exemple précédant, cela permet une réduction d’impôt supplémentaire de 10% de 200 000 € soit de 20 000 €. Cette réduction s’étale sur 6 années et se traduit par une réduction d’impôt dû au titre des années 2022 à 2027 de 3 333 €. Cela correspond ainsi à une réduction totale de 64 000 €.

Ce billet discute des inconvénients et des avantages du Scellier intermédiaire, il peut apporter des éléments pour bien choisir.

Plafonds mensuels de loyers
Plafonds mensuels de loyers par mètre carré, charges non comprises, fixés pour 2013 et concernant les investissements réalisés depuis le 1er janvier 2011
Zone A bis Zone A Zone B1 Zone B2
Secteur libre 22,57 € 16,74 € 13,51 € 11,02 €
Secteur intermédiaire 18,06 € 13,39 € 10,81 € 8,82 €

Les loyers ne doivent pas excéder le plafond fixé par décret (Plafonds Scellier 2012) charges non comprises.

La surface à prendre en compte pour l’appréciation du plafond de loyer est la surface habitable habitable augmentée de la moitié, dans la limite de 8 m² par logement, de la surface des annexes :

  • La surface habitable du logement est celle mentionnée à l’article R. 111-2 du code de la construction et de l’habitation. Elle est composée de la surface de plancher construite, après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escaliers, gaines, embrasures de portes et de fenêtres. Il n’est pas tenu compte de la superficie des combles non aménagés, caves, sous-sols, remises, garages, terrasses, loggias, balcons, séchoirs extérieurs au logement, vérandas, locaux communs et autres dépendances des logements, ni des parties de locaux d’une hauteur inférieure à 1,80 m.
  • Les annexes s’entendent de celles mentionnées aux articles R. 353-12 et R. 331-10 code de la construction et de l’habitation. La surface des annexes à ajouter à la surface habitable, avant l’application du plafond de 8 m2, s’entend de la somme des surfaces réservées à l’usage exclusif de l’occupant du logement et dont la hauteur sous plafond est au moins égale à 1,80 m. Elles comprennent les caves, les sous-sols, les remises, les ateliers, les séchoirs, les celliers intérieurs ou extérieurs au logement, les resserres, les combles et greniers aménageables, les balcons, les loggias et les vérandas et, dans la limite de 9 m², les parties de terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré (article premier de l’arrêté du 9 mai 1995 pris en application de l’article R. 353-12 et de l’article R. 331-10 du code de la construction et de l’habitation). Les terrasses accessibles en étage ou aménagées sur ouvrage enterré ou à moitié enterré s’entendent notamment de celles situées en totalité sur le toit d’un logement (cas des immeubles construits en gradins dans lesquels la dalle qui constitue la toiture d’une partie d’un logement sert de terrasse au logement supérieur) ou sur le toit des dépendances immédiates et nécessaires d’un logement (dépendances ou parking souterrain par exemple) et dont le locataire a la jouissance exclusive. Tel n’est pas le cas, en revanche, des terrasses carrelées en rez-de-jardin d’une maison individuelle.
Les emplacements de stationnement et de garage ne sont pas pris en compte pour la détermination du plafond de loyer.

En poursuivant notre exemple, si le logement fait 40 m2, est situé en zone A et est loué dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire, le loyer mensuel ne devra pas dépasser 535,6 € charges non comprises.

Plafonds de ressources du locataire

Pour la loi Scellier intermédiaire uniquement, le locataire ne doit pas gagner plus qu’un certain niveau de revenus, appelé plafond de ressources. Les ressources du locataire s’entendent du revenu fiscal de référence figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du contrat de location. Les ressources des contribuables vivant en concubinage doivent être appréciées globalement.

Le propriétaire doit joindre à sa déclaration des revenus de l’année au cours de laquelle a pris effet la location une copie de l’avis d’impôt sur le revenu du locataire.

Par exemple, en zone A, pour une location conclue durant l’année 2013, le revenu fiscal de référence à retenir est celui figurant sur l’avis d’impôt sur le revenu établi au titre des revenus de l’année 2011. Ce revenu fiscal de référence est à comparer avec le plafond applicable à la situation familiale du locataire en 2013 (année de signature du bail). S’il s’agit d’un célibataire, ce revenu fiscal ne doit pas dépasser 46 214  €, ou 69 066 € s’il s’agit d’un couple.

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