Selon qu’il s’agit d’un logement vide ou meublé, les revenus locatifs doivent être déclarés comme des revenus fonciers ou en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Ce billet traite du premier cas : la location d’un logement vide.

Les revenus provenant d’une location non meublée sont imposés selon deux mécanismes distincts : un régime d’imposition simplifié appelé micro foncier et un régime réel d’imposition.

Le régime micro foncier

C’est un régime d’imposition simplifié pour les revenus fonciers (hors provisions pour charges) qui ne dépassent pas 15 000 € dans l’année. L’administration fiscale applique un abattement forfaitaire de 30%. Vous n’êtes donc imposé que sur 70% des revenus. Les travaux et charges engagés sont compris dans l’abattement forfaitaire et ne peuvent pas être déduits.

Pour bénéficier de cette formule, vous devez indiquer le montant brut de vos revenus fonciers dans la case 4BE de la déclaration de revenus n° 2042.

Attention : quelle que soit la somme de vos encaissements, vous ne pouvez opter pour le micro-foncier si votre patrimoine comporte un investissement immobilier défiscalisé, comme le dispositif Scellier.

Le régime réel

Le régime réel s’applique lorsque vos revenus dépassent 15 000 €, ou si vous choisissez volontairement cette formule (avantageuse dès lors que les charges dépassent 30 % des loyers). Dans ce dernier cas, l’option est irrévocable pendant 3 ans.

Vous devez calculer votre revenu net foncier, c’est-à-dire le revenu brut (loyers encaissées pendant l’année) déduction faite des charges (travaux, assurance, impôts fonciers, etc.).

Pour bénéficier de cette formule, vous devez indiquer le détail du calcul du revenu net foncier sur une déclaration spécifique (n°2044 ou n°2044 spéciale dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire) à annexer à votre déclaration d’ensemble (n°2042).

Si vous dégagez un bénéfice, c’est cette somme qui sera imposable.
Si vous accusez un déficit, il sera imputable sur votre revenu global sous certaines conditions.

Les charges déductibles des revenus fonciers peuvent se classer en 3 grandes catégories (détaillées dans la notice pour la déclaration N°2044 des revenus fonciers).

Les charges liées à l’exploitation du bien immobilier :

• les rémunérations d’agence immobilière ou de syndics
• 20 € par local pour les frais de téléphone et de correspondance
• les primes d’assurance (assurance propriétaire non occupant)
• les charges de copropriété
• la taxe foncière
• les frais de procédure (litiges avec un locataire, etc.)

Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt :

• les intérêts et frais accessoires associés (frais de dossier, assurance décès invalidité, assurance chômage) des emprunts pour l’acquisition du bien

Consulter le billet Déduction des intérêts d’emprunts des revenus fonciers pour plus de précisions concernant les charges financières liées aux intérêts d’emprunt.

Les charges liées aux travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration s’ils ont pour objet de :

• maintenir ou remettre en état le bien
• apporter un équipement ou un élément de confort supplémentaire

C’est surtout cette troisième catégorie qui permet de créer un déficit foncier, car le montant des travaux pris en compte n’est pas plafonné. Ces travaux ne doivent par contre pas être des dépenses de construction, de reconstruction ou d’agrandissement.

La part du déficit provenant des charges déductibles autres que les intérêts d’emprunt est imputable sur le revenu global du contribuable, dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus éventuel est reporté sur les revenus fonciers des exercices bénéficiaires suivants, dans la limite de dix ans.

La part de déficit provenant des intérêts d’emprunt n’est pas imputation sur le revenu global. Elle est cependant, elle aussi, reportable sur les revenus fonciers des exercices bénéficiaires suivants, dans la limite de dix ans.

La déduction spécifique de 30% des revenus bruts tirés de la location du logement dans le cadre du dispositif Scellier intermédiaire n’est pas réputées couvrir des frais, elle se cumulent donc avec la déduction des frais réels autorisés.

Pour calculer son déficit foncier, on ainsi procède de la manière suivante :

1. Calculer dans un premier temps la somme des charges financières (Scf).
2. Calculer dans un deuxième temps la somme des charges non financières (Scnf).
3. Calculer dans un troisième temps le montant des revenus fonciers (i.e. les loyers) en tenant compte, le cas échéant, de la déduction spécifique (Srf).
4. Soustraire des revenus fonciers (Srf) le montant des charges financières (Scf). Si le résultat est positif, passer à l’étape 5. Si le résultat est négatif, ce déficit dû aux charges financières est imputable sur le revenu foncier des 10 années suivantes, passer à l’étape 6.
5. Soustraire du résultat de l’étape 4 le montant des charges non financières (Scnf). Si le résultat est positif, il n’y a pas de déficit foncier, fin du calcul, sinon passer à l’étape 7.
6. La somme de toutes les charges non financières (Scnf) forment le déficit non financier.
7. Le déficit foncier crée est imputable sur le revenu global plafonné à 10 700 € par an, le solde étant imputable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.

Formulaire de déclaration N°2044 spéciale des revenus fonciers
Notice pour la déclaration N°2044 spéciale des revenus fonciers
Impôt sur le revenu : revenus tirés de la location
RFPI – Revenus fonciers – Régime réel d’imposition
Impôts 2013 : le régime des locations non meublées
Déficit foncier : une solution pour réduire ses impôts
Livre : Immobilier – défiscalisez avec la loi Scellier
L’imputation des Déficits Fonciers
Billet Déclaration d’impôt sur le revenu en loi Scellier sur ce blog
Billet Déduction des intérêts d’emprunts des revenus fonciers sur ce blog
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